LES ASSURANCES ET GARANTIES À LA CONSTRUCTION

Le système de l’assurance des risques de la construction est obligatoire :

• L’assurance dommage-ouvrage (maître d’ouvrage) ;
• L’assurance de responsabilité (entreprise).

1. L’assurance dommage-ouvrage

L’article 1792 du Code civil stipule que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constructifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette assurance doit être souscrite, avant l’ouverture du chantier, par toute personne physique ou morale qui agit en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, par exemple :

• Un particulier peut faire construire une maison individuelle ;
• Le vendeur d’un immeuble à construire ou achevé ;
• Le vendeur d’ouvrage délégué et le promoteur intervenant dans le cadre d’une promotion immobilière ;
• L’administrateur de biens faisant exécuter pour le compte du propriétaire des travaux (autres que le petit entretien) ;
• Le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, dès lors qu’il fait exécuter des travaux de bâtiment susceptibles d’engager la responsabilité décennale des constructeurs (ravalement, isolation par l’extérieur, travaux de couverture). Sa durée est de 10 ans.

2. La garantie de parfait achèvement

Elle a une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux, que celle-ci soit faite avec ou sans réserve. Elle est due par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux et par lui seul. Ses sous-traitants ne sont pas concernés. C’est une première étape et la petite commission conseille de prendre son temps avant de signer cette garantie d’achèvement des travaux car il est ensuite plus compliqué de revenir dessus

L’assurance dommage-ouvrage ne prend effet qu’un an après la réception de l’ouvrage, au terme de la garantie de parfait achèvement, et se termine 10 ans après. Il est important de bien conserver la liste des différentes entreprises qui sont intervenues sur la construction et ne surtout pas hésiter à leur demander de fournir cette fameuse dommage-ouvrage

3. La garantie de bon fonctionnement

Appelée souvent « garantie biennale », sa durée est de 2 ans après la réception. Elle couvre les éléments d’équipement non incorporés par opposition aux éléments de la construction, objet de la garantie décennale.

Exemple : nature des sols, murs avec notamment la qualité des bandes entre les plaques de placo, faux plafonds, portes et fenêtres, robinetterie, ascenseurs, chaudières individuelles

4. L’obligation de résultat

Le constructeur ou le promoteur doit impérativement remettre à l’acquéreur l’objet du contrat exempt de vices, sinon il doit réparation du préjudice subi. Pensons ici à désordres constatés dans un immeuble ou dans les annexes (voirie, réseaux divers, court de tennis, piscine). Lors d’une opération de VEFA, par exemple, ces désordres ne relèvent ni la garantie biennale, ni décennale. L’acquéreur peut avoir un recours à l’encontre du constructeur sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

5. L’obligation de conseil professionnel

Le professionnel a une obligation de conseil envers son client. Architecte, entrepreneur dans le gros œuvre ou le second œuvre, chacun doit fournir conseils et information non seulement sur les travaux entrepris mais sur les conséquences de ces travaux sur le voisinage (troubles de jouissance par exemple). Le conseil ne doit pas être « un simple renseignement », il peut porter sur les règles d’urbanisme, des permis travaux (déclaration préalable). Le notaire n’échappe pas à ce devoir. Il doit mettre en garde son client acquéreur d’un bien dont la description ou la destination serait contradiction avec le règlement de copropriété. Il doit l’informer des risques fiscaux encourus lors d’une vente où l’acquéreur rechercherait un motif d’économie d’impôt. Si l’acquéreur est professionnel, il n’y a plus d’obligation.

6. Garanties sur les produits et labels

L’acquéreur, avant l’achat d’un logement neuf ou d’une maison individuelle en VEFA, peut vérifier si les matériaux ou la construction bénéficient d’un label ou répondent à des normes. Citons : les certificats Qualitel, habitat et environnement, NF logement

7.La VEFA

Elle offre de nombreuses garanties énoncées dans la fiche 22 : La VEFA.